8 cosas que me hubiera gustado saber cuando comencé  a invertir en inmuebles para rehabilitar

Si estás pensando en dedicarte a la compra de inmuebles para rehabilitar y vender, esto te va a interesar.. Son consejos prácticos que a mi me hubiera gustado recibir antes de empezar a trabajar en la inversión en inmuebles  ya que muchos de ellos los he aprendido con la experiencia y me son muy útiles.

1. No realices una compra emocional. 

La parte emocional es muy importante ya que te hace sentir cómodo durante el proceso, pero las matemáticas y el análisis del mercado son más importantes. Aunque siempre tienes que intentar hacer proyectos de viviendas en los que te gustaría vivir a ti, tienes que analizar y ver cuales son los gustos mayoritarios del target de público al que te diriges,  y sobre todo que el precio al que puedas vender una vez rehabilitada tenga encaje en el mercado.

2.La futura venta  de tu inmueble rehabilitado empieza mucho antes que lleves  a cabo su compra.

No sabes lo valioso que es el tiempo desde que haces la reserva de la vivienda hasta que firmas la escritura pública. Esto puede llevar 2 o 3   meses, y en este tiempo se pueden hacer tantas cosas que el día que firmas y tienes las llaves, puedes tener al constructor en la puerta de la casa esperando para comenzar el derribo.

Te da tiempo a analizar las posibilidades de diseño, los materiales, pedir presupuestos etc.. Un buen consejo que te puedo dar es que pidas las llaves al vendedor y pases un buen rato en el inmueble, pensando en las posibilidades que tiene e imaginando como estará cuando esté terminado.

3.La planificación previa a la compra tiene gran importancia.

Cuando entras en una casa para reformar, tienes que tener muy claro lo que vas a hacer. Siempre existen algunas variables que no puedes controlar, sobre todo, si rehabilitas casas muy antiguas como hacemos nosotros, pero si le dedicas el tiempo necesario a esta planificación los imponderables serán mínimos y además aprenderás a también tenerlos en cuenta.

El precio de venta una vez terminada tiene que ser a precios del día que lo estudias.

No puedes esperar o confiar en una constante subida de precios porque puede haber muchas variables que hagan que no se alcance ese precio, y si tus costes  no cubren ese precio sin contar subidas, es mejor que no acometas la inversión. Si estamos en un periodo de subida de precios de venta y puedes aprovecharte al final de esta venta, perfecto. Pero no confíes en esa subida y dependas de eso para ganar dinero.

4.Pon el precio de venta del momento en el que compras, no del momento en que piensas vender.

No te dejes llevar por aparentes tendencias alcistas de precios. Tienes que poner tu precio y calcular tu rentabilidad con los precios del momento en que compras.  Si confías en tener tu beneficio con la subida de precios, probablemente te equivoques. Si luego, una vez terminada y por circunstancias del mercado, los precios son superiores a tu estudio inicial, genial. Pero no hagas depender tu inversión de esa subida que esperas.

5.Siempre calcula un 10%-15% más del presupuesto inicial.

Si añades este porcentaje a tu estudio previo y preparas el capital necesario para hacerle frente en caso de que lo necesites, te irá mejor. Esto te permitirá saber antes de lanzarte a su compra, si vas a poder hacerle frente al montante final y sobre todo si el precio al que tienes pensado vender encaja con tu coste total.

6. Además calcula los gastos por si no lo vendes en 1 año.

Algunos inversores inmobiliarios  van tan justos en los proyectos que realizan que  además de lo anterior, no tienen en en cuenta los gastos que tendrán cuando terminan la obra y no vendan el inmueble. Habrá que tener en cuenta los gastos de comunidad, IBI, Basura, hipoteca etc.. Si estamos cortos de capital y no podemos pagar los gastos posteriores, tenderemos a aceptar ofertas  por debajo de las expectativas que teníamos en un principio e incluso a perder algo.

7.Tratar con los constructores no es fácil.

Intenta no trabajar siempre con el mismo constructor. Es posible que te vaya bien con uno, pero así corres el riesgo de que se acomode y que pierdas las referencias de los precios del mercado. Hay que intentar tener al menos 2 constructores de confianza y que ellos sepan que tienes alternativas, así asumirán que no son imprescindibles. La obra te generará muchos problemas y dolores de cabeza pero si cumples lo aconsejado en el punto 3 y además tienes un constructor resolutivo y creativo, los problemas serán menos.

Visita la obra con frecuencia, al menos 2 veces a la semana. Si no  vas, corres el riesgo que hagan cosas que no te gustan porque sigan el criterio del que las hace..  y que una vez hechas es más difícil y costoso volver atrás.

8. Amuebla con lo mínimo, pero hazlo.

Dedica una partida de tu inversión a mobiliario para cuando la obra esté terminada. Siempre recomendamos amueblar la vivienda o partes de ella. Sobre todo el salón y la cocina. Tener la cocina completamente instalada crea en el futuro comprador una sensación de poder entrar a vivir que hace que tome la decisión más rápido. Y el salón, amuéblalo con lo mínimo para que se hagan una idea de los espacios.

Por supuesto, siempre ofrece la vivienda con la iluminación terminada. Focos, lamparas etc.. Te ayudará tanto a crear un buen ambiente cuando la muestres como a crear la misma sensación que la mencionada para la cocina.

Además amueblar te puede ayudar en la negociación ya que siempre tienes que decir que la vendes sin los muebles, y luego dejarlos como regalo si crees que has conseguido tu precio objetivo.

Nos gusta invertir en el mundo inmobiliario, que nuestros clientes lo hagan y que vean un proyecto de futuro en esto. Por ello, cuanto mas profesionales seamos, más estudiemos y sepamos, mas riqueza crearemos.

Alejandro Guerrero Salvador

 

 

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