Claves para  calcular lo que realmente gano con un alquiler.

Cuando nos dedicamos a la inversión en inmuebles para alquilar, la variable más importante que hay que calcular es la rentabilidad neta de mi inversión, porque es la que nos va a indicar si la operación es realmente rentable o no.

La rentabilidad neta se podría definir como la cantidad  que nos queda a final de un año cuando se ha cobrado el alquiler y pagado todos los gastos de la vivienda.

La experiencia nos ha enseñado que hay algunos gastos que normalmente  no tenemos en cuenta pero que pueden afectar a la rentabilidad de los inmuebles. Vamos a enumerar cuales son esos gastos con los que nos encontramos cuando alquilamos una vivienda y al final podremos verlo claro con un sencillo ejemplo. 

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Es un impuesto local que se paga al ayuntamiento dónde la propiedad se encuentra ubicada. El IBI está basado fundamentalmente en el valor catastral del Inmueble multiplicado por unos coeficientes que determina el ayuntamiento. Este importe es fácil de conocer antes de realizar la compra y es relativamente estable en el tiempo.

Basura. También es una tasa local que en teoría se utiliza para sufragar el coste que supone la recogida de basuras en cada municipio. Lo podemos saber también antes de comprar.

Comunidad. Si el inmueble está dentro de una comunidad de propietarios, pagará su cuota correspondiente en función de la participación en la totalidad del inmueble. Ojo, cuando vayamos a comprar nos deberemos informar si hay deudas  pendientes o si hay alguna derrama aprobada no realizada por el propietario.

Seguro. Es conveniente realizar un seguro en el inmueble para estar tranquilos en caso de que ocurra algún siniestro importante. 

Interés de la hipoteca. Si utilizamos financiación ajena  para la adquisición del inmueble, tendremos que incluir como gasto los intereses de la hipoteca. Pero sólo los intereses porque el capital que vayamos amortizando será el beneficio que obtendremos en el futuro si procedemos cuando nos decidamos a venderlo 

Reparaciones. Seguramente se tengan que realizar pequeños arreglos que si no los tenemos en cuenta pueden transformar por completo nuestras expectativas de rentabilidad. Deberemos incluir en el cálculo un porcentaje anual para reparaciones. Obviamente no sabemos a priori cuanto debemos incluir en esta partida pero nuestra experiencia nos dicta que si incluimos un importe de alrededor del 0,3% sobre el precio de compra más rehabilitación, no estaremos desencaminados. 

Tiempo vacío. Otra partida importante a la hora de realizar un cálculo de la futura rentabilidad de un inmueble es la del tiempo que el inmueble estará vacío por no estar alquilado, nuestra experiencia nos dice que si incluimos una mensualidad de alquiler en un año, nos ajustaríamos a la realidad. En estos momentos de alta demanda de alquileres, quizás no tengamos la vivienda vacía un mes entero, pero es bueno incluirlo por si la demanda disminuye en el futuro.

Vamos a verlo más claro con un Ejemplo:

Importe de compra más rehabilitación: 60.000€

INGRESOS                                                        

Alquiler mensual: 525€

Alquiler anual: 6.300€

GASTOS

IBI: 200€/AÑO

Basura: 130€/AÑO

Comunidad: 30€/MES

Seguro: 180€/AÑO

Interés hipoteca: 150€/MES

Reparaciones:  180€/AÑO

Tiempo vacío: 525€/AÑO

TOTAL GASTOS:  3.375€/AÑO

RENTABILIDAD BRUTA ANUAL: 10,5%

RENTABILIDAD NETA ANUAL: 4,92%

Esto es un ejemplo real de una inversión realizada por nosotros, en la que una rentabilidad neta de un 5% es una muy buena opción, ya que es una cantidad muy superior a la que nos puede dar un producto de inversión financiero sin riesgo. Actualmente los tipos de interés de los depósitos están por debajo del 1%. 

Importante hacer la distinción entre lo que sería la rentabilidad neta y  el flujo de caja. Esto último es la corriente monetaria de entrada y salida que tenemos mes a mes y lo que nos queda neto en el bolsillo al final de un periodo. En el flujo de caja se tiene en cuenta por ejemplo  todo el pago de la hipoteca y no sólo el interés como hemos visto para el cálculo de la rentabilidad de la inversión.  Aunque se puede calcular con antelación.

Por tanto, recomiendo a cualquier inversor que quiera adentrarse en este mundo de la Inversión Inmobiliaria que se cree esta sencilla tabla, que le dará una información de mucho valor y que le permitirá hacer cálculos rápidamente y poder hacer ofertas a los propietarios que se ajusten a sus expectativas.

Nos gusta invertir en el mundo inmobiliario, que nuestros clientes lo hagan y que vean un proyecto de futuro en esto. Por ello, cuanto mas profesionales seamos, más lo estudiemos y sepamos, mas riqueza crearemos. 

Alejandro Guerrero Salvador

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