El poder del apalancamiento en la Inversión Inmobiliaria.

Quizás esta palabra nos suene muy complicada o pensemos que nada tiene que ver con el mundo inmobiliario, pero nada más lejos de la realidad…

Apalancamiento es sencillamente la relación existente entre el capital propio y el capital ajeno en una inversión inmobiliaria. Esto se entenderá mejor con un ejemplo:

Dos personas que van a comprar una vivienda de 100.000 euros como inversión, una lo compra con recursos propios y se gasta los 100.000€ que tenía ahorrados en esa vivienda. Nuestro segundo Inversor, pone 20.000€ de su bolsillo y el resto lo financia con un préstamo hipotecario.

Si la vivienda se vendiera al cabo de un año en 120.000€ veamos que rentabilidad obtendrían cada uno sobre el dinero que pusieron de sus ahorros:

El que puso 100.000€, recibe 20.000€ por tanto  ha obtenido un 20% sobre su inversión. El que puso sólo 10.000€ y recibe 20.000€ obtiene un 100% sobre su inversión. A esto habría que descontar los intereses que hubiera pagado al banco, un 3-4% sobre 90.000€, que en poco tiempo tiene un efecto limitado.

Vemos que usando el dinero de los demás, fundamentalmente el bancario, la rentabilidad que podemos obtener de nuestros ahorros es mucho mayor. Si en ese mismo ejemplo la vivienda se revalorizara en tan sólo 10.000€, estaríamos hablando de un 50% de beneficio bruto, que sigue siendo una rentabilidad elevadísima si la comparamos con lo que se puede obtener con otras inversiones financieras.

Por ejemplo: un depósito bancario en la actualidad está retornando menos de un 1% por lo que esta rentabilidad queda claramente diluida por la inflación.

En un entorno de precios crecientes, en el que existe todavía mucha vivienda que tanto los bancos o las familias en apuros, están vendiendo a precios por debajo de mercado, encontrar oportunidades de este tipo no es complicado en exceso si le dedicamos el debido tiempo.
Por supuesto existe el riesgo en que la vivienda no se revalorice lo suficiente, y que no podamos hacer frente al pago de nuestra hipoteca, con lo cuál nos encontraríamos en una situación delicada, que el  que ha comprado con su propio dinero no va a estar.
Por tanto cuando usamos este apalancamiento, a través de la financiación ajena, en inversiones inmobiliarias tenemos que se extremadamente cuidadosos y hacer muy bien los números para no cometer errores por una estimación demasiado optimista de la operación en la que entramos.
Como conclusión a este breve post podemos señalar  es que el efecto de apalancamiento financiero aplicado a las inversiones inmobiliarias demuestra que existe una relación inversamente proporcional entre la cuantía de fondos propios aportados para realizar la inversión y la rentabilidad neta obtenida. Nos gusta invertir en el mundo inmobiliario, que nuestros clientes lo hagan y que vean un proyecto de futuro en esto. Por ello, cuanto más profesionales seamos, más lo estudiemos y sepamos, mas riqueza crearemos.

 

Alejandro Guerrero Salvador

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