¿Es un buen momento para Invertir en Locales comerciales?

En este post voy a tratar de explicar las razones por las que  invertir en locales comerciales no es nuestra opción preferida. Lo hemos hecho en otras épocas anteriores a la crisis y también posteriormente hemos adquirido algún local a entidades bancarias con importante descuento, pero no es nuestro activo preferido en el largo plazo y aquí te explico porqué:


¿Donde están los Bancos?

El panorama comercial de las ciudades ha cambiado en los últimos años y parece que va a seguir cambiando. Si anteriormente eran los bancos y las franquicias de moda las que se disputaban los mejores locales, en este momento la presencia de entidades bancarias es ahora casi inexistente, debido fundamentalmente a la desaparición de algunas  y a la concentración  de otras. Se ha pasado de un panorama de alrededor de 60 entidades antes de la crisis, a una quince en la actualidad y parece que en poco tiempo serán incluso menos. Por número de oficinas las cifras son también determinantes; se ha pasado de 46.221 oficinas en 2008 a una 27.000 en 2018.  Por tanto hay cerca de 20.000 locales que se han quedado vacíos y seguramente muchos de ellos seguirán así. Y de los que han tenido la suerte de poder alquilarlos, el precio de alquiler será sustancialmente inferior. 

Es difícil competir con Amazon

Además el efecto Amazon está debilitando el comercio tradicional de los centros de ciudades ya que el potencial comprador prefiere realizar la operación desde la comodidad de su sofá  obteniendo  precios reducidos y una mayor oferta. El centro y los cascos históricos de las ciudades va a quedar en mi opinión finalmente reducido a la restauración y a los comercios altamente especializados con clientes fieles que necesitan asesoramiento personalizado. 

La rentabilidad por m2 se ha reducido

Las 2 anteriores circunstancias han hecho que los propietarios  que tienen locales y los compraron a precios pre-crisis vean reducida su rentabilidad casi a 0 y que aquellos con mejor suerte podrán pagar la hipoteca con lo que reciben de alquiler.  

Otros que se han atrevido a comprar lo han hecho con importantes descuentos con respecto a precios de anteriores épocas, pero aún así es complicado alquilar sino se trata de calles de máxima afluencia de gente o zonas de bares y restaurantes.

Las entidades financieras no ayudan

La inversión en locales comerciales ha sido realizada normalmente por gente con cierta capacidad económica. Una de las razones es que las entidades financieras tienden a ayudar  poco si queremos pedir una hipoteca, te financian no más del 50-60%. Esto hace que tengamos que disponer de una suma considerable de dinero a lo que se une que tengamos que desembolsar el IVA al 21% cuando adquirimos un activo nuevo salvo algunas excepciones.  Como veíamos en un anterior post, el apalancamiento por tanto  es superior puesto que el banco nos da menos y necesitamos poner más de nuestros ahorros por lo que  la rentabilidad del dinero que aportamos es menor. 

Los centros comerciales otra amenaza y poco accesibles para el pequeño inversor

En España no es fácil para el pequeño ahorrador invertir en centros comerciales. Este mercado está controlado por grandes firmas y fondos ya que se trata de grandes inversiones y rentabilidad baja pero estable. Los centros comerciales también están haciendo daño al comercio tradicional ya que aglutinan en un sólo espacio una gran cantidad de firmas, ocio, restauración etc.. La tendencia es a seguir abriendo centros comerciales por lo que los locales de centro de ciudades van a seguir sufriendo ese abandono del comercio tradicional.

Se han leído noticias de que en EEUU los centros comerciales también están perdiendo la batalla frente a Amazon. En mi opinión en España esto no va a ocurrir en los próximos años ya que la estructura comercial de España es distinta de la de Estados Unidos. El centro comercial empezó muchísimos años antes en EEUU y sus ciudades no se caracterizaban por tener un centro neurálgico con tiendas y comercios. Además la densidad comercial por persona es muchísimo menor en Europa situándose alrededor de 1m2/ por habitante, siendo en EEUU de 5 veces más. Esta saturación de centros y parques comerciales allí ha provocado que con los ajustes propios del mercado, los viejos, peores situados y menos competitivos vayan quedando fuera del mercado y cerrando.  

Me cuesta volver a alquilarlo

En un local comercial la rotación es baja. A no ser que sea un local en zona prime, si un inquilino abandona nuestro local, el tiempo que tardamos en volver a alquilarlo es elevado si lo comparamos con las viviendas de alquiler. 

Esta baja rotación afecta a la linea de flotación de nuestra rentabilidad a largo plazo, y a la capacidad de devolución de un préstamo hipotecario en el caso que lo tengamos. Si no alquilamos pronto puede afectarnos sobremanera en nuestro cash flow por lo que la tendencia es a aceptar la reducción del precio del alquiler si el inquilino nos lo plantea con tal de que no se nos vaya, lo que merma de nuevo nuestra rentabilidad. 

Los ayuntamientos están preocupados porque se están dando cuenta que los centros y las zonas comerciales de las ciudades se están quedando vacíos y eso no es bueno para la economía local ya que el empleo y la fuente de ingresos para las familias empresarias se ve afectada. Además el turismo de ciudad quiere que los centros de ciudades tengan vida y si el comercio desaparece, deja de haber gente. Si exceptuamos a las grandes ciudades como Madrid o Barcelona o grandes atractivos turísticos como Málaga o Sevilla, las ciudades pequeñas están viendo sus zonas comerciales sufrir la fuga o el cierre. 

Por tanto los ayuntamientos están intentando tomar medidas como puede ser la peatonalización de sus calles para hacer desaparecer los coches y que así vuelvan los peatones, o las de promover actividades culturales de todo tipo como pueden ser la noche en blanco o la noche en negro, que en la mayoría de las ocasiones son exitosas y favorecen sobremanera el comercio y hostelería del centro.

Pero no todo es malo en la inversión en locales comerciales, tienen también cosas buenas como puede ser la no necesidad de invertir en sus reformas o rehabilitaciones ya que es el inquilino el que realiza esta inversión o la de la facilidad de recuperar el activo en caso de impago ya que el desahucio es rápido y no intervienen connotaciones sociales o familiares como ocurre con las viviendas. 

 Para aquellos que estén interesados en la compra de este tipo de activos con el objetivo de alquilar les daría 2 consejos: primero es el de comprar sólo en primeras zonas comerciales o de restauración aunque sea más caro, y segundo la de cuanto más pequeño sea el local mejor, ya que hay más potenciales clientes y la rentabilidad por m2 es mayor.

Nos gusta invertir en el mundo inmobiliario, que nuestros clientes lo hagan y que vean un proyecto de futuro en esto. Por ello, cuanto mas profesionales seamos, más lo estudiemos y sepamos, mas riqueza crearemos. 

Alejandro Guerrero Salvador

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.